不动产权属变更是否适用善意取得/王春胜
作者:法律资料网 时间:2024-07-09 19:21:01 浏览:8549
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不动产权属变更是否适用善意取得
王春胜
善意取得制度，是近代以来民法法系的一项重要制度，对于保护善意取得财产的第三人的合法权益，维护交易活动的动态安全，具有重要的意义。保护由所谓无权利者善意取得动产的制度乃是伴随着财货流通的扩大，因应流通安全的经济要求，而生成和发展起来的。
然而，善意取得制度是否亦适用于不动产领域，各国立法规定不一，并且在理论研究方面，各家观点也不相同。
一、不动产善意取得的理论争鸣及评析
目前我国学者一般认为善意取得制度仅适用于动产领域，认为所谓善意取得，即指“无权处分他人动产的让与人，于不法将其占有的他人交付于买受人后，若买受人于取得该动产时系出于善意，即取得该动产所有权，原动产所有人不得要求买受人返还。”
至于不动产，“因以登记为其公示方法，交易中不致误认占有人为所有人”，“因为不动产登记制度的建立，第三人若再以不知不动产之权利状态为理由予以抗辩已不可能。”
故在建立不动产登记制度后，“善意取得的原理以及规则在不动产法领域已经无法适用。”
即使存在“不动产准用动产善意取得的必要，也仅在违章建筑等极少数未进行保存登记的不动产之上。”
对于“已登记的不动产发生登记错误，应通过公信原则或登记更正程序来解决，不适用善意取得。”
另一种观点认为，应承认不动产善意取得。他们认为我国《最高法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条关于共同共有财产善意取得的规定，就包括了共同共有不动产的善意取得。认为“如果买受人在买受该不动产时为善意无过失，则采牺牲其他共有人的利益，而维护交易秩序和交易规则的立场，确认买卖关系有效。
并且，在现代社会中，“无论现代不动产登记制度多么独立、完善，仍不能完全避免登记权利内容与实际权利状态不一致的情况发生”，因而存在不动产无权处分的可能。所以，仅以“交易方不会误信不动产占有人为有权处分人而与之交易”为理由，一概排斥不动产善意取得制度之适用是缺乏根据的，对于相信登记公示力而自无权处分人处取得不动产的善意第三人而言，也有失公允。
否定说虽然都反对不动产的善意取得，但其各自反对的理由并不相同。否定说中有两种代表观点，第一种观点以梁慧星先生为代表，他们认为，“基于物权登记的公信力，即使登记错误或有遗漏，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保护。”
公示公信原则的标准为客观标准，而善意取得的标准为主观标准，因而在不动产领域，由于不动产以登记作为公示方法，第三人以其不知或不应知权利的真实状态予以抗辩已为不可能。因此公示公信原则可以适用于不动产，而善意取得制度则不适用于不动产。然而，在现实生活中，发生不动产登记权利内容与真实权利状态不一致的情况非常复杂，概括起来，导致这种不一致的情况发生的原因主要有：（1）因登记机关的过错而造成错误登记或错误涂销；（2）登记以外的法律变动，如表见继承人取得遗产或继承人取得应继份额以外的不动产并为继承登记；（3）买卖合同无效或被撤销，但登记尚未涂销；（4）依法律规定取得不动产物权，如征收土地，但尚未办理登记；（5）不动产共同共有关系中，不动产物权仅登记在一个或部分共有人名义下的。在上述情形，第三人往往难以知道真实的权利状态。第三人如不知或不应知真实权利状态，信赖不动产的登记而与登记名义人为不动产交易，应为善意。此时如否定不动产的善意取得，显然不利于善意第三人的利益的保护。
我国对不动产登记实行实质审查主义， 我国《城市房地产管理法》第37条第6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。此规定排除了未登记的房地产适用不动产善意取得的可能。因此，我国立法不采用不动产善意取得制度。
北安市人民法院 王春胜
人事部关于同意设立福建晋江高科技园区企业博士后科研工作站的批复
人事部
人事部关于同意设立福建晋江高科技园区企业博士后科研工作站的批复
人事部
福建省人事厅：
你厅关于设立晋江高科技园区企业博士后科研工作站的报批表收悉。经研究，同意在福建晋江高科技园区设立企业博士后科研工作站，批准园区内的福建恒安集团、福建亲亲集团两个高新技术企业开展博士后工作。
在高新技术企业相对集中的区域，选择一些经济实力强、科研条件较好的高新技术企业，依托高新技术项目，与博士后流动站联合招收博士后研究人员，是我国博士后工作发展的一种新形式，对于引进和培养高层次科技人才和管理人才，促进高新技术项目的研究与开发和高新技术企业
的发展都将产生积极的推动作用。希望你厅和晋江高科技园区管委会加强对工作站的指导，严格把握质量，坚持先试点再逐步扩大的原则，切实做好在园区建立企业博士后科研工作站的各项具体工作，更好地促进当地经济和科技的发展。
工作中有何问题请及时与我部专业技术人员管理司联系。园区内若还有企业要求进行博士后试点，需另行报批。
1999年12月21日
广西壮族自治区人民政府关于印发广西壮族自治区产业园区节约集约用地管理办法的通知
广西壮族自治区人民政府
广西壮族自治区人民政府关于印发广西壮族自治区产业园区节约集约用地管理办法的通知
桂政发〔2011〕59号
各市、县人民政府，自治区农垦局，自治区人民政府各组成部门、各直属机构：
现将《广西壮族自治区产业园区节约集约用地管理办法》印发给你们，请认真遵照执行。
广西壮族自治区人民政府
二○一一年十二月二日
广西壮族自治区产业园区节约集约用地管理办法
第一条 为规范我区产业园区用地管理，提高产业园区土地节约集约利用水平，根据《中华人民共和国土地管理法》、《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）、《国土资源部关于发布和实施〈工业项目建设用地控制指标〉的通知》（国土资发〔2008〕24号）和《广西壮族自治区人民政府办公厅印发关于进一步推进工业园区又好又快发展的若干意见的通知》（桂政办发〔2007〕137号）等规定，结合我区实际情况，制定本办法。
第二条 本办法所称的产业园区是指在经国务院、自治区人民政府批准的工业园区（开发区），以及城镇总体规划、土地利用总体规划确定的建设用地中，整体或部分划出一定面积的土地，进行集中开发建设的工业集中区。
第三条 国家级和自治区级工业园区（开发区）、经自治区工业主管部门确认的A、B类产业园区的用地管理适用本办法。经自治区工业主管部门确认的C类产业园区以及其他工业集中区用地管理可以参照本办法执行。
第四条 产业园区的建设必须符合土地利用总体规划、城镇总体规划、环境保护规划等专项规划。各类产业园区用地不得超出建设用地规模边界，应按照集约用地、布局集中、产业集聚的原则，科学规划布局各类土地，以产业用地为主。产业园区内办公、居住、生活配套设施用地应统一规划、集中布局、共享共用。
第五条 工业项目除对资源、环境、地质等条件有特殊要求外，原则上安排进入各类产业园区。进入园区的工业项目必须符合国家和自治区产业政策、供地政策及园区产业定位。
凡列入《禁止用地项目目录》的建设项目，一律不得用地；凡列入《限制用地项目目录》的建设项目，必须符合目录规定条件，方可申请用地。对符合园区规划布局、符合国家和自治区产业政策、工艺技术先进、科技含量高、耗能低、污染小、效益高的工业项目优先安排用地，开设绿色通道，优先审批土地。
第六条 国家级、自治区级工业园区（开发区），以及经自治区工业主管部门确认的A、B类产业园区新引进、改建、扩建工业项目的固定资产投资强度、建筑容积率、建筑系数必须符合《广西壮族自治区产业园区用地控制指标》；工业企业内部行政办公及生活服务设施用地面积占项目总用地面积比例和建筑面积占项目总建筑面积比例均不得超过7%（经依法批准，利用存量土地建设公共租赁住房用于解决本企业或园区其他企业职工住房的除外）；工业企业内部一般不得安排绿地，但因生产工艺等特殊要求需要安排一定比例绿地的，绿地率不得超过20%。未达到控制指标要求的，按控制指标核减项目用地。
第七条 进入产业园区的项目须符合《广西壮族自治区产业园区用地控制指标》规定的各项指标方可单独供地；不符合《广西壮族自治区产业园区用地控制指标》但经开发区管委会或市、县人民政府评估具备较大发展潜力的项目，可采用租赁或购买标准厂房的方式入园生产经营。
第八条 各产业园区要按照有关要求积极推进标准厂房建设，标准厂房建设要按照节约集约用地的要求，控制单层厂房建设，除有特殊要求的外，一般要求2层以上，建筑密度不低于28%、容积率达到0.8以上。规划设计条件允许的，可适当放宽建筑限高。
第九条 用地面积在50亩（不含代征面积）以下的工业项目一般不得分期建设。对用地面积大于或等于50亩（不含代征面积）的建设项目，确需分期建设的，应按照项目用地总规模和分期建设情况，预留用地分期供地、分期建设，并确保前一期用地按规定建设竣工并通过评价考核后，方可办理后期用地手续。项目分期建设预留用地原则上不超过3年。
第十条 《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》）要明确工业项目开竣工期限，工业项目动工期限一般为《出让合同》签订之日起6个月，最迟不得超过12个月，竣工期限一般为《出让合同》签订之日起2年。因规划调整等政府原因无法按期动工的项目，土地使用权受让人提出延建申请并经原批准的国土资源部门批准的，项目竣工日期可按同意延建的时间相应顺延。受让人超过合同约定的日期未按期动工或未按期竣工的，按照《出让合同》约定缴纳违约金。
第十一条 入园项目在签订《出让合同》时要明确项目固定资产投资强度、建筑容积率、建筑系数、绿地率和企业内部行政办公及生活服务设施用地比例必须达到《广西壮族自治区产业园区用地控制指标》规定的标准。
产业园区项目投资强度和容积率未达标的，由园区管委会或工信部门会同国土资源部门责令、督促土地使用权人按照《出让合同》约定继续投资建设。
项目固定资产投资强度、建筑容积率、建筑系数等任何一项指标未达标的，按实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例土地使用权出让价款的违约金。固定资产投资额以项目竣工决算审计报告提供的数据为准。上述多项指标违约的，所应缴纳的违约金按累加计算。
工业项目的绿地率以及企业内部行政办公及生活服务设施用地比例等任何一项指标未达标的，受让人应当向出让人支付相应的违约金。严重违反规划的，严格依照《中华人民共和国城乡规划法》处理。
第十二条 产业园区入园项目产出强度应满足以下标准：
高新技术产业园区入园项目产出强度要求原则上不低于以下标准：国家级不低于6300万元/公顷，自治区级不低于5300万元/公顷，其他级别不低于4300万元/公顷。
综合类产业园区（包括经济开发区、工业园区等）入园项目产出强度要求原则上不低于以下标准：国家级不低于3400万元/公顷，自治区级不低于2800万元/公顷，其他级别不低于2200万元/公顷。
外向型经济类产业园区（包括出口加工区、边境经济合作区、保税区等）入园项目产出强度要求原则上不低于以下标准：国家级不低于2800万元/公顷，自治区级不低于2300万元/公顷，其他级别不低于1800万元/公顷。
产业园区工业项目必须满足上述标准，否则不予供地。工业项目工业产出值未达到上述规定要求的，由产业园区管委会提出整改意见，报当地工信、国土资源部门审查同意后，督促企业限期整改。
第十三条 积极鼓励企业加大对现有工业项目投资力度，提升生产技术水平。对原出让或划拨的存量工业用地，在符合土地利用总体规划和城镇总体规划、不改变原用途的前提下，经批准在原用地范围内新建、改建、扩建工业项目，且投资强度、建筑容积率等指标符合规定的，其增加建筑面积部分不再补缴土地出让金。在符合相关规划前提下，对用地单位利用自有工业、仓储等用地调整为科研项目和公共租赁住房用地实施建设的，可按批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格与原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格的差价补缴土地出让价款。
第十四条 产业园区内的工业用地不得擅自改变用途，在出让期限内，用地者申请改变合同约定土地用途的，由出让人有偿收回建设用地使用权（经依法批准改变为科研和公共租赁住房用地的除外），纳入政府储备土地。
因城市规划依法调整导致土地用途改变的，按照以下方式处理：（一）由出让人有偿收回建设用地使用权，纳入政府储备土地；（二）土地使用权人仍需要建设工业项目的，由出让人置换相应的工业用地，置换土地应符合相关建设用地控制指标标准。
未经批准擅自改变规划审批用途的，由原批准的规划和国土资源部门依法严肃查处。
第十五条 《出让合同》应当明确约定工业用地出让后，确因企业经营不善或其它原因需进行土地使用权转让的，产业园区管委会或政府土地储备机构有优先购买权。
第十六条 产业园区内严禁闲置土地。土地使用权人自身原因造成土地闲置，闲置满1年不满2年的，应按照土地出让或划拨价款的20%征收土地闲置费；土地闲置满2年未开工建设的，坚决无偿收回，重新安排使用。
闲置土地的认定和处置按国家和自治区相关规定执行。
第十七条 产业园区实施节约集约用地评价制度。每两年自治区国土资源部门会同发展改革、工业和信息化、统计部门对产业园区单位GDP和固定资产投资规模增长的新增建设用地消耗量进行考核，对产业园区产业政策执行情况、土地开发程度、产业用地结构、土地利用强度、产业用地投入产出效益等指标进行考核评价。
第十八条 根据综合考核评价结果，产业园区土地连片开发使用，土地供应率达到80%以上、建成率达到70%以上，以及土地利用结构合理，以产业用地为主，产业用地所占比重达到60%以上，节约集约用地综合水平排在全区前列的，自治区奖励用地指标、优先办理扩区升级。
第十九条 本办法自印发之日起执行。
附件：广西壮族自治区产业园区用地控制指标
附件
广西壮族自治区产业园区用地控制指标
地区
分类
投资强度（万元/公顷）
容积率
建筑
系数
（%）
一类
二类
三类
四类
五类
六类
行业
代码
五、六等
七、八等
九、十等
十一、十二等
十三、十四等
十五等
13
≥1788
≥1181
≥1081
≥835
≥679
≥633
≥1.1
≥35%
14
≥2139
≥1181
≥984
≥840
≥715
≥558
≥1.1
≥35%
15
≥1710
≥1181
≥936
≥792
≥679
≥528
≥1.1
≥35%
16
≥1633
≥1181
≥819
≥693
≥620
≥462
≥1.1
≥35%
17
≥1555
≥1181
≥897
≥759
≥748
≥506
≥0.9
≥35%
18
≥1633
≥1181
≥819
≥660
≥620
≥462
≥1.1
≥35%
19
≥1555
≥1181
≥977
≥693
≥620
≥462
≥1.1
≥35%
20
≥1370
≥1089
≥825
≥677
≥517
≥484
≥0.9
≥35%
21
≥1523
≥1108
≥761
≥635
≥583
≥462
≥0.9
≥35%
22
≥1881
≥1359
≥1073
≥798
≥715
≥534
≥0.8
≥35%
23
≥2260
≥1731
≥1190
≥865
≥780
≥506
≥0.9
≥35%
24
≥1633
≥1181
≥819
≥693
≥620
≥462
≥1.1
≥35%
25
≥2174
≥1580
≥1087
≥908
≥819
≥462
≥0.5
≥35%
26
≥2485
≥1580
≥1055
≥865
≥780
≥484
≥0.6
≥35%
27
≥3105
≥2260
≥1750
≥1450
≥1300
≥506
≥0.8
≥35%
28
≥3260
≥2373
≥1633
≥1360
≥1234
≥462
≥0.9
≥35%
29
≥2070
≥1580
≥1087
≥908
≥819
≥462
≥0.9
≥35%
30
≥1660
≥1392
≥955
≥794
≥625
≥506
≥1.1
≥35%
31
≥1576
≥1139
≥863
≥656
≥633
≥506
≥0.7
≥35%
32
≥2858
≥2087
≥1500
≥1190
≥1075
≥506
≥0.6
≥35%
33
≥2740
≥2150
≥1370
≥1255
≥1115
≥633
≥0.6
≥35%
34
≥2070
≥1505
≥1190
≥995
≥897
≥506
≥0.7
≥35%
35
≥2609
≥1906
≥1307
≥1087
≥982
≥462
≥0.7
≥35%
36
≥2485
≥1815
≥1432
≥1190
≥1075
≥506
≥0.7
≥35%
37
≥3105
≥2260
≥1711
≥1425
≥1175
≥484
≥0.7
≥35%
39
≥2485
≥2087
≥1432
≥1190
≥1075
≥462
≥0.8
≥35%
40
≥3520
≥2575
≥2024
≥1691
≥1530
≥506
≥1.1
≥35%
41
≥2485
≥2087
≥1432
≥1190
≥1075
≥506
≥1.1
≥35%
42
≥1245
≥945
≥656
≥546
≥494
≥462
≥1.1
≥35%
43
≥1307
≥945
≥656
≥546
≥494
≥462
≥0.7
≥35%
