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为他人代购实名制车票并收取服务费行为的定性研究/张金阳

作者:法律资料网 时间:2024-07-08 06:15:17  浏览:9439   来源:法律资料网
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为他人代购实名制车票
并收取服务费行为的定性研究

张金阳

实名制车票在经过部分车站试行后,2012年1月,全国铁路正式开始实行。车票实行实名制后,为他人代购实名制车票并收取服务费的行为是否还仍然构成倒卖车票罪,是司法人员首先要研究的问题。
对为他人代购实名制车票并收取服务费的行为要进行定性研究,能否正确界定此行为的性质,至关重要。如果界定正确,就有利于打击倒卖车票的犯罪,保证国家对车票的管理秩序、旅客公平购票的权利、代购人的合法权益。如果界定错误,将不构成犯罪的行为按犯罪处理,会造成错案,侵犯代购人的合法权益;将构成犯罪的行为不按犯罪处理,就会放纵犯罪,造成对犯罪打击不力,导致国家对车票的管理秩序混乱,旅客公平购票的权利受到侵害。
一、为他人代购实名制车票并收取服务费行为与实名制前倒卖车票行为的区别
为他人代购实名制车票并收取服务费行为和实名制前倒卖车票的行为,虽然都是谋取利益的行为,对象都是车票,但是实名制下为他人代购并收取服务费的行为与传统的倒卖车票的行为存在明显不同。
(一)购票的方式不同
实名制前,不法分子通过传统方式进行排队或者内外勾结大量购买车票。实名制后,为他人代购实名制车票是通过电话或网络,操作电话、网络订票系统进行代购车票。
(二)针对的对象不同
实名制前,倒卖车票的对象是不特定的,买到车票后卖给谁在多数情况下是不知道的。实名制后,为他人代购实名制车票的对象是特定的,代购到车票后给谁是知道的。
(三)知道车票的对象(购票人)的时间不同
实名制前,倒卖车票的对象(购票人)多数情况下是在买票之后才知道的。实名制后,为他人代购实名制车票的对象(购票人)在代购车票之前就已经知道。
(四)身份不同
实名制前,倒票人是以自己的名义进行买票,自己是购票人。实名制后,代购人(代办人)是以他人(委托人)的名义进行购票,他人(委托人)是真正的购票人,代购人(代办人)不是购票人。
(五)买卖车票民事法律关系的当事人不同
实名制前,当事人是双方,即售票人和购票人(倒票人),与售票人设立民事法律关系的是购票人(倒票人)。实名制后,为他人代购实名制车票的当事人是三方,即售票人、购票人(委托人)和代购人(代办人),真正与售票人设立民事法律关系的是购票人(委托人),而不是代购人(代办人)。
(六)环节不同
实名制前,倒票人是为卖而买,有两个阶段,一个是倒票人从售票人处购买车票的阶段,一个是买到车票后再卖给不特定购票人的阶段,两个阶段中间有一个转手的环节。实名制后,为他人代购实名制车票,只有一个买票的阶段,即从售票人处,代他人购买车票的阶段,客观方面没有转手的环节,因为从订票开始到旅客从代购人(代办人)手中拿到车票整个过程,这张车票均为特定旅客所有,本身就是购票者的“票”,系特定物,无法实现“转手”,缺乏转手环节。
二、上述不同点对影响认定倒卖车票罪的分析
实名制后为他人代购实名制车票并收取服务费行为与实名制前倒卖车票行为有多处不同点,但是经过综合分析,购票方式虽然发生了变化,代购人(代办人)是通过电话或网络,操作电话、网络订票系统进行购买车票,不再进行排队或者内外勾结大量购买车票,但是对认定倒卖车票罪没有大的影响。
在实名制前,倒卖车票的对象(购票人)多数情况下是在买票之后才知道的。实名制后,为他人代购实名制车票的对象(购票人)在买票之前就已经知道。这一变化对认定倒卖车票罪也没有大的影响。
倒卖车票罪的对象是不特定的,买到车票后卖给谁在多数情况下是不知道的。实名制后,为他人代购实名制车票的对象是特定的,买到车票后给谁是知道的。这一变化已经不符合倒卖车票罪不特定对象的要求。
实名制前,倒票人是以自己的名义进行买票,自己既是购票人又是卖票人,因为购到车票后要转手卖给他人。实名制后,代购人是以他人(委托人)的名义进行购票,他人(委托人)是真正的购票人,代购人(代办人)不是购票人。这一身份的变化,已经不符合倒卖车票罪倒票人既是购票人又是卖票人的双重身份。
实名制后,为他人代购实名制车票,只有一个买票的阶段,即从售票人处,代他人购买车票的阶段。客观方面没有转手的环节,因为从订票开始到旅客从代购人(代办人)手中拿到车票整个过程,这张车票均为特定旅客所有,本身就是购票者的“票”,系特定物,无法实现“转手”,缺少转手环节。这一“转手”环节的缺失,已经不能将为他人代购实名制车票并收取服务费的行为认定为倒卖行为。因为倒卖车票罪中的倒卖是先购入后出售的行为,是为卖而买。
实名制后,为他人代购实名制车票的民事法律关系当事人发生了变化,由原来的双方当事人,即售票人和购票人(倒票人),变成了三方当事人,即售票人、购票人(委托人)和代购人(代办人)。真正与售票人设立民事法律关系的是购票人(委托人),而不是代购人(代办人)。代购人(代办人)此时缺失购票人和卖票人的身份,已经不符合倒卖车票罪中倒票人是为卖而买,既是购票人又是卖票人的条件。
实名制后,为他人代购实名制车票并收取服务费的行为与传统黄牛党倒票行为相比,虽然没有对铁路运输产生大的影响,也没有影响旅客的正常购票和出行,在没有售票点的偏远地区,还受到了大部分旅客的欢迎,应如何评价为他人代购实名制车票并收取服务费的行为,是我们急需研究的问题。
三、为他人代购实名制车票并收取服务费行为的不同观点
实名制后,倒票行为发生了变化,由原来的大量囤积客票,加价后卖给不特定的人,变成了为特定的人代购客票并收取服务费的行为。目前,对为他人代购实名制车票并收取服务费行为的定性争议较大,主要有以下三种观点:
(一)构成倒卖车票罪的观点
为他人代购实名制车票并收取服务费的行为构成倒卖车票犯罪。首先,为他人代购实名制车票并收取服务费的行为本身就是变相加价的一种表现形式,其实质还是以营利为目的,以代购的表现形式为借口,借机将车票转卖给特定的旅客。其次,代购人(代办人)在没有铁路部门授权的情况下收取服务费,不仅扰乱了铁路运输市场秩序,也剥夺了旅客公平购票的权利。第三,主观方面同样具有谋取非法利益的目的。第四,客票实名制对认定倒卖车票罪没有影响,为他人代购车票,其本质还是低价买入、高价卖出,变相加价谋取利益的行为。犯罪手段和对象的不同不影响倒卖车票罪的认定。
(二)构成非法经营罪的观点
为他人代购实名制车票并收取服务费的行为符合非法经营罪的构成要件。因为非法经营罪主观方面必须具备谋取非法利益的主观故意,客观方面必须具有未经许可经营法律、行政法规规定的专营、专卖物品或者其他限制买卖的物品的行为。因为车票并非一般流通物,铁路对车票实行专营,所以代办车票必须具备相应资质,而当事人没有取得代购票业务的资格,其代购行为未经过行政许可,因此在缺乏代购资格的前提下以谋取非法利益为目的为他人代购车票并收取服务费用的行为系违法的非法经营行为,如果情节严重,该行为的主客观方面完全符合非法经营罪的构成要件,构成非法经营罪。
(三)民事委托代理行为,不构成犯罪的观点
为他人代购实名制车票并收取服务费的行为是代购人(代办人)与购票人(旅客)之间的一种民事委托行为,购票人(旅客)通过将身份证交给代购人(代办人),委托其代购车票,并且在事前已将给付的费用事宜谈妥。其给付(加价)的费用不是针对车票的票面金额,而是支付给代购人(代办人)的成本费用和劳务费用,所以代购车票并收取服务费的行为是双方达成一致的民事委托代理行为,不属于违法犯罪行为,不构成犯罪。
四、为他人代购实名制车票并收取服务费行为的定性
为他人代购实名制车票并收取服务费的行为,本人从事实、法理、国家规定、铁道部规章等方面进行了分析研究,经分析研究后,认为此行为不构成倒卖车票罪和非法经营罪,将此行为认定为民事委托代理行为,不构成犯罪较为合适。其理由如下:
(一)不同意倒卖车票罪的理由
根据《中华人民共和国刑法》第二百二十七条的规定,倒卖车票罪,是指自然人或者单位“倒卖”车票,情节严重的行为。如何理解刑法条文中的“倒卖”二字至关重要,本罪的“倒卖”应是先购入后出售的行为,是为卖而买。倒卖的对象是不特定的人。首先,为他人代购实名制车票并收取服务费行为的代购人(代办人)的身份从表面形式上看是购票人,从实质上看他不是购票人,他既不是购票人也不是卖票人,他只是代购人(代办人)。与铁路售票部分发生买卖车票民事法律关系的当事人是身份证名下的购票人,不是代购人(代办人)。其身份不符合倒卖车票罪中要求的既是购票人也是卖票人的条件。其次,代购人(代办人)是为特定的购票人代购车票,不是向不特定的人转手倒卖先购入的车票。为特定的他人代购实名制车票而收取代购费用(服务费)的行为,不符合倒卖车票罪中要求的倒卖对象必须是不特定人的条件。第三,为他人代购实名制车票并收取服务费的行为缺少转卖环节,从实质上看,购票人自始自终都是身份证名下的人,与铁路售票部门发生买卖车票民事法律关系的当事人是身份证名下的人,不是代购人(代办人)。代购人(代办人)不是买卖车票民事法律关系的当事人,他不是购票人,所以不存在代购人(代办人)转卖的环节,不符合倒卖车票罪中要求的先购入后出售的条件。
(二)不同意非法经营罪的理由
根据《中华人民共和国刑法》第二百二十五条的规定,非法经营罪,是指自然人或者单位,违反国家规定,故意从事非法经营活动,扰乱市场秩序,情节严重的行为。首先,成立非法经营罪的前提,是违反国家规定,即违反全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律和决定,国务院制定的行政法规、规定的行政措施、发布的决定和命令。没有违反国家规定的,即使在某种意义上属于非法经营,也不得认定为非法经营罪。为他人代购实名制车票并收取服务费的行为是否违反了国家规定,从现有法律、法规来看,对购票人、代购人目前没有做出任何限制性的规定。铁道部的规章《铁路旅客运输规程》第十四条规定:“车票应在承运人或销售代理人的售票处购买。”铁道部《铁路旅客运输办理细则》第十二条规定:“车票由车站或铁路运输企业设立的其他售票处所发售。为了方便旅客,也可委托其他部门代售车票。”这两个规章规定的,也只是对售票方做出的规定,对购票人、代购人没有做出任何限制性的规定。为他人代购实名制车票并收取服务费的行为不仅没有违反国家规定,也没有违反铁道部规章的规定。其次,非法经营罪的主体是自然人或者单位,客观行为是故意从事非法经营活动,从事非法经营活动指的是出卖方而不是买方。为他人代购实名制车票这个民事法律行为中,如果构成非法经营罪,也只能是未经工商部门注册登记的售票方,而不能是购票人、代购人,购票人、代购人是不能成为非法经营罪主体的。第三,车票并非一般流通物,铁路运输企业对车票实行专营,铁道部的规章《铁路旅客运输规程》、《铁路旅客运输办理细则》规定,车票由车站或铁路运输企业设立的其他售票处所发售或代售所发售。此处的规定,是针对售票方的,车票是不是专营、专卖物品或者其他限制买卖的物品,与购票人、代购人是没有任何关系的。综上所述,为他人代购实名制车票并收取服务费的行为不符合非法经营罪的要件。
(三)同意民事委托代理行为,不构成犯罪的理由
代理是代理人在代理权限内,以本人(被代理人)名义向第三人(相对人)为意思表示或受领意思表示,而该意思表示直接对本人生效的民事法律行为。代理的成立要具备一定的法律要件。一是须有三方当事人,代购人(代办人)受购票人的委托向铁路售票部门购票的行为,符合代理的三方当事人的要件。购票人是委托人,代购人(代办人)是被委托人(代理人),铁路售票部门是第三人。二是须依代理权,代理权是代理人以被代理人的名义进行意思表示或者接受意思表示并使其效果直接归属于被代理人的一种权限。代购人(代办人)以被代理人(购票人)的名义向铁路售票部门做出购买车票的意思表示,并将购买到的车票交给被代理人(购票人),归其所有。符合代理须依代理权的要件。三是代理的标的须为民事法律行为。代理人以被代理人的名义与第三人形成的法律关系必须是民事法律行为。所谓的民事法律行为是指公民或者法人设立、变更、终止民事权利和义务的合法行为。所谓合法,就是说他所追求的效果“不违反法律或者社会公共利益”,这里的法律是“广义的法律”,包括全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律和决定,国务院制定的行政法规、规定的行政措施、发布的决定和命令,国务院部委制定的规章、规定的行政措施、发布的决定和命令,地方政府制定的法规、规章、规定的行政措施、发布的决定和命令。代理人代理的行为必须是民事法律行为,也就是说必须是合法的行为。如果代理的行为不合法,充其量是民事行为,而不是民事法律行为。如果代理人代理的是民事行为,而不是民事法律行为,代理关系是不成立的。现在,我们分析为他人代购实名制车票并收取服务费的行为,是民事行为还是民事法律行为。铁道部《铁路旅客运输规程》第十四条规定:“车票应在承运人或销售代理人的售票处购买。”铁道部《铁路旅客运输办理细则》第十二条规定:“车票由车站或铁路运输企业设立的其他售票处所发售。为了方便旅客,也可委托其他部门代售车票。”根据铁道部上述两个规章的规定,车票由车站、售票所、代售所发售,其他单位和个人无权发售。代售所必须经工商部门批准、注册登记,具有法人资格,注册资本金不少于30万元,经铁路局审批后发给售票业务代理资格合格证。上述铁道部规章只是对售票方及资格做出了规定和限制,但是对购票方及代购人没有任何限制。代购人为购票人(委托人)购买车票的行为没有违反上述各种法律规定,是合法的行为,是民事法律行为,符合代理标的必须是民事法律行为的要求。为他人代购实名制车票并收取服务费的行为,代购人与购票人(委托人)自愿达成协议,代购人为购票人(委托人)代购车票,负责将车票交给购票人(委托人),购票人(委托人)支付购票费用(车票的票面金额、手续费、代购实际支出的费用、适当的服务费),完全符合民事委托代理的法律要件,是民事委托代理行为,不构成犯罪。

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金华市区管线管理办法

浙江省金华市人民政府


金华市人民政府令第49号



  《金华市区管线管理办法》已经2012年6月1日市政府第28次常务会议通过,现予以发布,自2012年8月1日起施行。


  市长  徐加爱       

  二○一二年六月二十五日
  

  金华市区管线管理办法


  第一章 总 则

  第一条 为加强管线管理,规范管线规划、建设、测绘与信息管理,保障管线安全运行,根据《浙江省城乡规划条例》、《浙江省测绘管理条例》、《城市地下管线工程档案管理办法》等法律、法规规定,结合市区实际,制定本办法。

  第二条 在市区范围内进行管线规划、建设、测绘与信息管理等活动,适用本办法。

  第三条 本办法所称管线,是指各种地上、地下工程管线,包括供水、排水、燃气(油)、热力、电力、通信、消防、综合管沟(廊)、其他用途管线及其附属设施,封闭小区管线除外。

  第四条 管线管理应当遵循"科学规划、统筹建设、协调管理、节约资源、信息共享、保障安全"的原则。

  鼓励和提倡采用先进材料和综合管沟(廊)、非开挖工艺等先进技术进行管线建设,逐步探索推进管线空间资源的有偿使用。

  第五条 市规划(测绘与地理信息)行政主管部门负责管线的规划管理、测绘与信息管理,负责管线违法测绘行为的查处。

  市建设行政主管部门负责管线工程建设的监督和管理,负责地下管线的档案管理。

  市城市管理行政执法部门负责管线违法建设行为的查处。

  其他有关部门根据各自职责负责管线工程及管线信息的相关管理工作。

  第六条 管线普查、年度补测、管线信息系统建设及维护经费应当列入财政年度预算。

  第七条 管线权属单位应当加强管线设施的维护,保障管线安全运行。

  第二章 规划管理

  第八条 供水、排水、燃气(油)、热力、电力、通信、消防等管线专项规划由相关职能部门分别组织编制,经市规划(测绘与地理信息)行政主管部门组织评审,报市政府审批后实施。

  市规划(测绘与地理信息)行政主管部门组织编制控制性详细规划时,应当根据城市总体规划和管线专项规划的要求,综合安排各类管线及其附属设施。

  第九条 管线建设应当符合控制性详细规划或管线专项规划,并按照下列原则实施:

  (一)沿道路建设的管线,走向应当平行于道路中心线,避免干扰交叉;

  (二)同类管线原则上应当合并建设;

  (三)新建道路配套管线应当地下敷设。原有架空线应当配合城市道路建设、旧城改造、地块开发等逐步改为地下敷设。

  (四)管线敷设应当按照国家技术标准执行。

  第十条 新建、改建、扩建管线,建设单位应当向市规划(测绘与地理信息)行政主管部门申领建设工程规划许可证;与道路同步建设的管线工程,可以与道路工程一并办理规划许可手续。

  建设单位在申领建设工程规划许可证时,应当提交拟建地段地下管线现状资料。

  第十一条 建设单位申请开挖道路敷设通信管线的,市规划(测绘与地理信息)行政主管部门应当在核发建设工程规划许可证前告知其他通信管线权属单位。需在同一路段敷设通信管线的,管线权属单位应当同步提出申请,实行同一路段同步规划许可。同一路段三年内不再作出开挖道路敷设通信管线的规划许可。

  第十二条 以下零星管线工程规划许可采用简易程序办理。由建设单位持设计图纸等相关资料提交市规划(测绘与地理信息)行政主管部门申请确认许可:

  (一)采用开挖方式施工、管线长度小于50米的;

  (二)采用非开挖方式施工、管线长度小于100米的;

  (三)工作井、交接箱等管线附属设施的建设和维护;

  (四)城市排水管网的养护维修;

  (五)其他属于零星工程的项目。

  第十三条 管线建设单位应当按照建设工程规划许可要求施工,不得擅自变更。如需变更,应当取得原核发机关的批准。

  管线建设单位取得建设工程规划许可证后一年内未取得施工许可证的,可以在期限届满前三十日内向原核发机关申请办理延续手续;申请延续的次数不得超过两次,每次延续的期限不得超过一年;逾期未申请延续或者延续申请未获批准的,建设工程规划许可证自行失效。

  第十四条 管线工程竣工后,建设单位应当持管线工程竣工测绘成果向市规划(测绘与地理信息)行政主管部门申请竣工规划核实。未取得建设工程规划核实确认书的,不得组织竣工验收。

  第三章 建设管理

  第十五条 新建、扩建、改建城市道路,管线工程应当与道路工程同步设计、同步建设。

  第十六条 管线工程的勘察、设计、施工和监理单位,应当具有相应的资质等级。

  工程投资额超过30万元(含)的管线建设工程,管线建设单位应当依法向市建设行政主管部门申领施工许可证。与道路同步建设的管线工程,可以与道路工程一并办理施工许可证。

  第十七条 管线工程建设需要挖掘城市道路的,应当持市规划(测绘与地理信息)行政主管部门核发的建设工程规划许可文件,向市建设行政主管部门、公安交通管理部门申请办理批准手续。批准挖掘城市道路的期限仅限为每年7、8、9月三个月。因特殊情况确需挖掘的,报请市政府批准。

  新建、扩建、改建的城市道路交付使用后5年内、大修的城市道路竣工后3年内不得挖掘。重要节假日或重大活动期间,禁止挖掘城市道路。

  敷设在城市道路下的管线发生故障需要紧急抢修的,可以先行破路抢修,并同时通知建设行政主管部门和公安交通管理部门,在24小时内按照规定补办批准手续。

  第十八条 管线工程需征用或临时使用土地、征收房屋的,应当按有关规定办理相关手续。涉及绿化、铁路、河道、测量标志等的,建设单位应当到相关部门办理有关批准手续。

  第十九条 新建、扩建、改建城市道路需要迁移、改建管线的,道路建设单位应当事先通知有关管线权属单位。管线权属单位应当按要求组织迁移或者改建。

  第二十条 管线建设单位应当在管线施工现场设立公告牌和警示标志,公告牌应当明确标示管线权属单位、建设单位、施工单位、施工范围、建设工程规划许可证号、施工许可证号、开竣工日期、监督电话等内容。

  第二十一条 管线建设单位在施工过程中应当采取安全保护措施,发现不明管线应当立即停止施工,在查明管线性质并妥善处理后,方可恢复施工。

  第二十二条 管线建设单位在敷设非金属地下管线时应当同步布设管线示踪线,敷设高危管线时应当在地面设置永久性安全警示标识。以非开挖方式敷设地下管线时,应当在地面设置永久性标识。

  第二十三条 占用或挖掘城市道路的,应当向市建设行政主管部门交纳城市道路挖掘修复费和质量保证金。

  管线工程竣工后,建设单位应当及时清理现场,市建设行政主管部门检查验收后,组织对开挖的城市道路按原路面质量进行修复,并将质量保证金退还建设单位。

  第二十四条 管线权属单位应当及时拆除废弃管线。权属不明的废弃管线,由市城市管理行政执法部门组织拆除。不便拆除的,应将管道及其检查井封填。

  第二十五条 管线建设单位在工程竣工验收备案前,应当向市建设行政主管部门移交下列档案资料:

  (一)管线工程项目准备阶段文件、监理文件、施工文件、竣工验收文件和竣工图;

  (二)管线竣工测量成果;

  (三)其他应当归档的文件(电子文件、工程照片、录像等)。

  供水、排水、燃气(油)、热力、电力、通信等单位应当及时移交管线竣工图。管线如有更改、报废、漏测的,应当及时修改补充。

  第四章 测绘与信息管理

  第二十六条 管线建设单位应当委托具备相应测绘资质的单位进行竣工测绘。

  管线工程采用开挖方式施工的,应当在覆土前进行竣工测绘。重要的管线工程应当跟踪测绘。地下管线走向简单且严重影响交通的工程,在预留可靠标志后,可先行覆土。

  第二十七条 管线权属单位应当将管线竣工测绘成果在工程竣工后90日内向市规划(测绘与地理信息)行政主管部门汇交。

  第二十八条 市规划(测绘与地理信息)行政主管部门应当建立管线信息共享服务系统,存储、维护、管理、更新本行政区域内管线的综合信息。

  管线权属单位应当建立本单位管线信息系统,存储、维护、管理、更新本单位管线的信息。

  管线综合信息与各单位管线信息应当相互共享。

  第二十九条 管线信息共享服务系统应当执行国家和省有关技术标准。管线权属单位建立本单位管线信息系统应当采用与管线信息共享服务系统统一的基础地理信息数据。

  第三十条 市规划(测绘与地理信息)行政主管部门应当编制管线年度整测和补测计划,并组织实施。

第三十一条 管线权属单位应当建立管线变更和废弃记录制度,并按年度向市规划(测绘与地理信息)行政主管部门报送变更和废弃管线的汇总资料。

第三十二条 涉密管线信息单位应当建立保密制度。

  涉密管线信息用于规划、设计、信息系统开发等活动的,应当签订保密协议。

  存储、处理、传递涉及国家秘密工程管线信息的计算机及其信息系统,应当遵守涉密计算机信息系统有关保密管理规定。

  第三十三条 需要使用管线基础测绘成果的单位或个人,应当依法向市规划(测绘与地理信息)行政主管部门提出申请。

  管线基础测绘成果按物价主管部门核定的标准实行有偿使用,但政府职能部门用于国家机关决策、社会公益事业和管线权属单位自身建设的,实行无偿使用。

  第五章 监督管理

  第三十四条 建设单位或个人有下列情形之一的,由市规划(测绘与地理信息)行政主管部门依法查处:

  (一)未取得建设工程规划核实确认书组织竣工验收的;

  (二)未在建设工程竣工验收后六个月内向规划行政主管部门报送有关竣工验收资料的;

  (三)未按资质要求进行坐标放线和竣工测绘的;

  (四)未按规定汇交竣工测绘成果的;

  (五)使用地理信息数据的管线信息系统不采用国家和省有关技术标准的。

  第三十五条 未取得管线建设工程规划许可证或未按照管线建设工程规划许可证规定的内容进行建设的,由市城市管理行政执法部门依法查处。

  第三十六条 建设单位或个人有下列情形之一的,由市建设行政主管部门依法查处:

  (一)在管线工程建设中违反建设工程质量安全管理规定的;

  (二)未按规定移交地下管线工程档案的;

  (三)挖掘城市道路后,不及时清理现场的。

  第三十七条 有关行政主管部门工作人员在管线管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、失职渎职的,依法给予其行政处分;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。

  第三十八条 管线建设单位或个人对依法进行的监督检查应当协助与配合,不得拒绝或者阻挠。

  第三十九条 违反本办法规定的行为,法律、法规、规章已有规定的,从其规定。

  第六章 附  则

  第四十条 各县(市)管线管理可参照本办法执行。

  第四十一条 本办法自2012年8月1日起施行。原《金华市城市管线规划管理办法(试行)》(金华市人民政府令第22号)同时废止。




房屋买卖合同纠纷案件探析

刘亚利


  所谓房屋买卖,是指房地产开发商将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买房者,买房者支付价款的民事行为。随着住房制度的改革和城镇居民住房的社会化、商品化,房地产业迅猛发展起来,但同时房屋买卖矛盾纠纷也日益突出,并呈逐年上升的趋势,成为了社会矛盾的焦点
  一、房屋买卖合同纠纷产生的原因
  由于我国的商品房市场从上世纪90年代后期才开始形成,我国在这方面的法律法规和行政管理规范至今仍处于一个不断完善的阶段,加之各方当事人对房屋买卖合同的法律特征不了解或认识上有偏差,致使商品房合同纠纷的产生原因纷繁复杂、表现形式千差万别,近年来审理房屋买卖合同纠纷案件来看,主要有以下四个方面:
  (一)、审批手续不全:1、由于房地产开发商的项目审批手续不健全或开发施工的资金不足,导致新建商品房买受人在签订合同时就已经潜伏了无法及时取得产权证或不能按合同约定及时入住的危险。2、擅自将租赁给他人的房屋、与他人共有的房屋、单位集资房或经济适用住房出售,导致买受人因第三人提出异议而不能取得产权证或无法及时使用房屋。3、房屋销售广告宣传与实际项目的质量或环境差距悬殊,使房屋买受人无法获得理想中的房屋,无端增添许多烦恼。
  (二)、房地产市场变化过快:由于房屋属于价款较高的大宗商品,而房屋买卖从签订合同到实际履行往往需要一段时间,每当房屋市场的交易价格发生重大变化时,都有许多买家或是卖家,特别是期房或必须在一定期限后才能过户的单位集资房和经济适用住房的当事人,宁愿承担违约责任,也不愿按照合同的约定购买或交付房屋。受市场影响而大量发生的另一类纠纷就是房贷纠纷,这类纠纷主要发生于国家对房地产贷款实行紧缩政策的背景下。由于银行对于个人房贷审查严格,特别是对购房人的资信或首付比例要求提高,让很多购房人出现贷款难或者首付增多,从而使许多购房者或者客观上凑不齐首付的购买人无法继续履行支付剩余房款的义务。
  (三)、交易机制不健全:很多人将合同与物权变动混为一谈,一些人以买卖的房屋未进行登记过户而主张房屋买卖合同无效,而故意不履行合同约定的义务;还有一些人以为只要签订了房屋买卖合同或完成了房屋交付就自然取得了房屋所有权,对是否及时办理买卖房屋的登记过户手续并不在意,由此给一些心术不正的售房方留下了进行欺诈或毁约的机会。
  (四)、买卖合同约定不明确、这是引起房屋买卖发生纠纷最常见的原因,其中因为对交易定金的处理、面积误差的解决方式、房屋质量标准、房屋入住条件、违约金及计算方式等内容约定不明而无法协商解决,不得不提起诉讼的又最为集中。
  二、避免或减少房屋买卖合同发生纠纷的对策
  根据以上对房屋买卖合同常见纠纷产生原因的分析,不同的交易主体需要注意的重点问题是各不相同的。由于买受人在房屋买卖过程中往往处于弱势,所以要避免或减少房屋买卖发生纠纷,必须做好以下几个方面的工作。
  (一)签订合同前,要严格审查售房方的主体资格。
  房屋买卖合同纠纷有很大一部分是由于对售房者的资格或资信情况不了解而产生的,要避免或减少房屋买卖的合同纠纷,在正式签订房屋买卖合同前、包括签订意向书或缴纳定金前,购买期房的要审查发展商的“五证”,即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》,特别是《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》这两证,要认真查看其中批准销售的面积、地点、项目名称、销售内容等,防止开发商将批准销售范围之外的房屋对外出售。购买现房的主要审查是否具有《国有土地使用证》、《房屋所有权证》;购买经济适用住房或单位集资建房,应要求售房方出具相关单位同意其对外出售的文件,以确定这类房屋进行转让的条件和期限;购买二手房则必须注意以下问题:1、是否已被列入拆迁范围;2、确认房主真实身份,仔细辨认房主身份证与房屋产权证的真实性、一致性;3、是否存在抵押、租赁情形;4、是否与他人共有,共有人是否同意出卖;5通过中介买卖房屋的,还应对中介的资质和信誉进行调查。
  (二)签约时的每一条款要约定得明确、具体、细致、规范。
  对于合同约定的内容,除违反法律强制性规定或约定不明之外,法律对当事人的合同约定都是支持的。所以,尽管开发商在售房时使用的基本都是政府监制的《商品房买卖合同》格式文本,但这种格式文本中的许多内容都是要由买卖双方协商后确定的。所以,购房者对以下条款特别要明确约定:1、面积的确认及面积差异的处理;2、规划设计变更的处理;3、基础设施和公共配套建筑正常运行等;4、对基础设施和公共配套建筑正常运行的具体日期;5、交付房屋及办理产权证的时间及处理方式;6、适用解除合同的条件和行使解除权的时限、方式等。
  此外,在订立二手房买卖合同时应明确以下问题:1、明确房屋交接责权,应注明房屋交验时间,须注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接的具体事宜,卖方应提供上述费用交纳的票据;2、明确双方违约责任,要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利,以及违约金的偿付金额和时间;3、如通过中介公司,应明确中介公司收取的费用和需要向相关部门交纳的费用,以及这些费用的承担主体和比例;4、如果购买的是单位集资房和经济适用住房,则必须明确如产权不能实现转让后的解决方式
  综上,房屋买卖决不是像普通商品一买一卖那样简单,它是一个系统工程。在房屋买卖过程中,不仅涉及如何合理确定合同的内容,同时避免在法律已有明确规定的问题上犯常识性错误。只有做到了这些,才能避免或减少房屋买卖合同纠纷,即使发生纠纷也能使我们尽可能多地掌握主动权。



北安市人民法院 刘亚利

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