沪港房地产市场与法律的比较及展望/浦增平
作者:法律资料网 时间:2024-07-10 20:13:11 浏览:9035
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沪港房地产市场与法律的比较及展望
浦增平
经受金融风暴打击之后的沪港两地房地产市场，更能看出其发展的特点和法律制度的利弊，从而为新一轮发展和完善市场提供机会和思路。
就沪港房地产市场发展的比较而言，有三大区别和特点。其一,两地市场规模区别较大，香港房地产市场发展历史比上海要长，融资、开发和售楼等方式途径和规模都要比上海更具有优势。香港作为国际金融中心，有一半资金与房地产有关，无论是国际游资或是证券市场资本，无论是银行给发展商的贷款或是广大购房者的按揭,都渗入房地产市场。相比之下，上海作为地区性金融中心，参与房地产市场的资金相当有限，海外资金进入房地产的途径也十分有限,对购房者的银行按揭仅刚刚开始，尚未形成规模。同样，上海作为一个新兴市场，发展潜力很大，房价空间也很大，但要看上海在今后政策上的定位与经济发展的思路如何。其二，沪港两地房地产市场的成熟与发展不一。香港房地产市场经历几次大幅起落和风波，已经比较成熟，这种成熟是各方面的，有管理层与专业分析队伍，有发展商和中介机构，有银行和融资机构，也有广大购房者和炒家，还包括制度、市场功能及法律等等。相比之下，上海还是不成熟的市场，还未经历大幅起落，还仅仅是一个开发商的初级市场。换言之，经过从1992年启动开发的房地产，主要在如何开发项目，建造项目和建立各种房地产公司上做了文章，融资方式也仅仅是以银行贷款，中外合资合作投入部分启动资金，或少量从证券市场得到融资等，既没有形成真正的中介市场，二三级市场和购房者按揭市场，特别没有形成卖方市场，也就是说，在简单的买卖关系和供需关系中，目前仅仅是卖家和供方比较活跃，炒来炒去也是在这些圈子中活跃。这主要与上海房地产开发市场的主体与体制有关，供方与建设方大多是国家经营，拼命开发，拼命造房，拼命向银行借钱，没有想到如何发展广大用房单位，特别是个人购房消费市场的培育与发展，这就造成目前大量空置和低迷现象，造成房价缓跌但许多发展商的融资利息早就吃掉其可得利润并吞食其本钱，隐性破产等。其三，沪港两地房地产市场的环境和法律制度不一。由于香港房地产市场发展历史较长，又经过几次波动，商业环境和法律机制比较完善，无论对发展商的公司法，对各种融资的法律制度，或是物业管理，乃至广大购房者的权利保障，比较完善。即使在这次房价大暴跌和市场低迷中，法律纠纷和大宗诉讼比较少。而上海在公司法对发展商的适用，金融法的执行等方面都有不足，对物业管理和保障广大购房者权益方面更是欠缺。为此造成近几年大量的房地产案件诉讼到法院，将发展商和购房者死死“套住”。
上述区别和特点，展望明年两地市场的发展，香港市场房价会形成实质性反弹，市场仍会恢复繁荣，但由于政策变化，恶性炒作与房价大幅上升的现象逐渐减少，购房按揭方式更趋活跃，还可以开发银行对原按揭购房者的“回购”倒按揭，活跃二三级市场。就上海房地产市场而言，大量在建项目和隐性破产公司必须进行清盘与重组，银行对不能收回贷款的抵押房产进行大规模拍卖和转让，并转向为广大购房者提供各种方式灵活的贷款与组合，为购房者服务，培育消费市场，同时在完善房地产法律制度上下大功夫。
临夏回族自治州建设工程场地地震安全性评价管理规定
甘肃省临夏回族自治州人民政府
临夏回族自治州人民政府令
(第18号)
《临夏回族自治州建设工程场地地震安全性评价管理规定》已经2007年3月8日州人民政府第二次常务会议讨论通过，现予公布，自公布之日起30日后执行。
州长：年仲华 二○○七年三月十四日
临夏回族自治州建设工程场地地震安全性评价管理规定
第一条 为了加强对地震安全性评价的管理，防御与减轻地震灾害、保护人民生命和财产安全，根据《中华人民共和国防震减灾法》、国务院《地震安全性评价管理条例》、《甘肃省防震减灾条例》和《甘肃省建设工程场地地震安全性评价管理规定》，结合本州实际，制定本规定。
第二条 在本州行政区域内从事新建、扩建、改建工程项目地震安全性评价活动，确定抗震设防要求，实施对地震安全性评价的监督管理，必须遵守本规定。
第三条 本规定所称的地震安全性评价，是指对建设工程场地地震烈度复核、地震危险性分析、设计地震动参数（加速度设计反应谱，地震动时程分析）的确定、地震小区划、场地及周围地震地质稳定性评价、场地地震灾害预测等工作；抗震设防要求管理，是指对一般工程按照《中国地震动参数区划图（GB18306-2001）标准》规定的抗震设防标准的确认工作。
第四条 建设工程场地地震安全性评价和抗震设防要求管理必须依法纳入基本建设程序。
第五条 各类工程的设计、施工、验收必须符合地震烈度审核和地震安全性评价提出的抗震设防要求标准。
不按本规定进行地震安全性评价及抗震设防要求管理的建设项目，各有关部门不得办理审批手续。
第六条 对一般工业厂房、三层以上建筑物依据《中国地震动参数区划图（GB18306-2001）标准》进行抗震设防，在设计前报地震行政主管部门进行抗震烈度设防标准审核确认，不需要专门做地震安全性评价工作。
第七条 下列建设工程场地和地区必须进行专门地震安全性评价工作：
（一）抗震设防要求高于国家颁布的地震区划图设防标准的重大工程、特殊工程、生命线工程、可能产生严重次生灾害或对社会和国民经济有重大影响的工程；
（二）位于地震烈度分界线两侧各8公里区域内的重要建设工程；
（三）占地范围较大，跨越不同工程地质条件区域的城镇和人口稠密、经济发达的工矿区以及新建开发区；
（四）州地震行政主管部门与州计划、建设行政主管部门共同确定的有特殊要求的及其他需进行地震安全性评价的工程。
第八条 建设工程地震安全性评价工作必须由具有相应地震安全性评价资质的单位进行。
第九条 州地震行政主管部门负责本地区行政区域内地震安全性评价工作及抗震设防要求管理工作的管理和监督。
县（市）地震行政主管部门配合上级业务主管部门管理本辖区内的地震安全性评价工作和抗震设防要求管理工作。建设工程抗震设防标准经县（市）地震行政主管部门初审后，报上级地震行政主管部门审批。
第十条 地震安全性评价工作应在项目建议书批复后工程项目可行性研究阶段进行，并将评价结果列为可行性论证的内容。可行性研究报告必须包括地震安全性评价报告和州地震行政主管部门的审批意见。
第十一条 建设工程场地地震安全性评价经费应列入建设工程项目预算。
第十二条 建设工程单位在委托设计时，必须向设计单位提交经地震行政主管部门审核批准的抗震设防标准。
工程设计单位按照地震行政主管部门确认的抗震设防标准，严格执行抗震设计规范。施工单位严格按照抗震设计进行施工，确保工程质量。
第十三条 根据国家有关规定，对从事地震安全性评价的单位实行资质管理制度，对从事地震安全性评价工作的技术负责人实行执业资格管理。
第十四条 在本行政区域内从事地震安全性评价工作的单位，必须持有国家或省地震行政主管部门颁发的《建设工程地震安全性评价许可证书》，并到州地震行政主管部门进行资格验证和登记，方可进行地震安全性评价工作。
省外单位在本州行政区域内从事地震安全性评价工作，必须持有国家地震局核发的《建设工程地震安全性评价许可证书》。
第十五条 无地震安全性评价资质或者超越资质级别及规定的业务范围从事地震安全性评价工作的，其评价结果无效，由县级以上地方人民政府负责管理地震工作的行政主管部门或者机构没收违法所得，并处以1万元至3万元的罚款。
第十六条 从事地震安全性评价工作的单位，必须严格执行国家和省地震行政主管部门发布的工程场地地震安全性评价工作规范，向委托单位提供地震安全性评价结果并提供相关基础资料。
第十七条 从事地震安全性评价及抗震设防要求管理的工作单位，同时负责咨询工作，也应当严格执行财政、物价部门制定的收费标准，不得擅自增加收费项目或提高收费标准。
第十八条 经上级业务主管部门评审后未获通过的地震安全性评价报告，承担地震安全性评价工作的单位应按要求做好相应补充工作，所需费用由承担单位自负。
第十九条 违反本规定有关条款，不进行地震安全性评价的或者不按照根据地震安全性评价结果确定的抗震设防要求进行抗震设防的，由县级以上地方人民政府负责管理地震工作的行政主管部门责令改正、并处以1万元以上10万元以下的罚款。
第二十条 当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。当事人逾期不申请行政复议，也不提起行政诉讼，又不履行行政处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第二十一条 国家工作人员在地震安全性评价及抗震设防要求管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在机关或上级主管部门给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十二条 本规定自发布之日起30日后执行（1996年颁布的《临夏回族自治州工程建设场地地震安全性评价管理规定》同时废止）。
厦门市退休干部管理工作暂行规定
福建省厦门市人民政府
厦门市退休干部管理工作暂行规定
厦门市人民政府
一、为加强退休干部管理服务工作，保障退休干部的合法权益，根据省政府闽政办（89）30号文通知精神，结合我市实际，制定本暂行规定。
二、本规定适用于本市党政机关、群众团体、全民所有制企业、事业单位和集体所有制单位中的国家退休干部以及外地区来厦安置的退休干部。
三、市人事局下设退休处（退管办），县、区、局都应成立相应组织，把退休干部管理服务工作列入议事日程，并有一位领导分管此项工作。县、区人事局下设退休干部管理服务办公室，配备专职干部1－3人（列事业编制）；主管部门和基层单位以及市直机关需要配备专（兼）职管
理干部的，其专职干部人员编制附后，乡、镇、街道可聘请退休干部义务协助做好管理服务工作。
四、本市退休干部，以单位管理为主，应根据系统或单位特点建立适合退休干部活动的组织；外地区来厦门安置的退休干部，以县、区人事局或乡、镇、街道管理为主，可根据居住地点划分成立活动小组。
五、各单位应把退休干部的管理和服务工作做为干部工作的重要组成部分。退休干部原工作单位负责退休干部政治、生活待遇的落实，指导和组织他们参加各种形式的活动。
六、退休干部管理机构的主要任务。
（一）应认真贯彻落实国家关于干部退休工作的方针、政策，结合实际制定退休干部管理服务细则。负责宣传、表彰退休干部的先进事迹，总结退休干部管理服务工作经验。
（二）负责干部退休手续的审核和办理。根据条件，接收办理外地区退休干部来厦安置工作。
（三）负责收缴、掌握和使用退休干部活动经费。
（四）协助原单位做好退休干部丧事处理和遗属生活困难的补助工作。
（五）注意调查研究，多办实事，反映退休干部的合理意见和要求，协同有关部门解决好退休干部的实际问题。
（六）做好退休干部管理的基础工作，通过填表造册，建立退休干部名册和专业档案，摸清退休干部健康状况，愿望要求，继续发挥退休干部的作用。
（七）会同各级离退休职工联合会，做好以下工作：
1．经常走访、了解退休干部的思想和生活情况，配合原单位搞好日常管理工作，按有关政策为退休干部解决实际困难。
2．因地制宜，建立退休干部活动场所，积极组织退休干部开展有益身心健康的文体活动。
3．组织身体健康、热心服务的退休干部从事力所能及的社会公益活动。
（八）各级退休干部管理部门，日常工作要做到积极、主动、热情、周到、经常督促、检查退休干部两项待遇的落实。
七、经费来源和标准。本市退休干部活动经费根据厦人（89）42号通知规定，按退休干部数每年每人暂提取48元，单位留用30元，上缴主管局12元，市退休办6元。外地区来厦安置的退休干部经费按市政府（86）综324号文规定，由原单位一次性缴交500元改为10
00元，其中60％拨给县区退休干部管理部门使用。
八、活动经费主要用于聘请退休职工参加管理工作的补贴和订阅报刊、杂志、节日座谈、慰问、探病、组织参观学习、开展文体活动，以及活动场所的零星购置和管理工作的必要开支等。经费当年节余可跨年度使用，但必须要专款专用，不得挪作他用或发给个人使用。
九、建立县以上干部定期阅文制度，请市、县、区和主管部门按规定给退休干部发放学习材料，定期组织退休干部听取有关报告和文件传达，对分散安置在农村的退休干部，可定点、定时集中阅读学习材料。
各单位应主动热情地关心退休干部，做好节日慰问和住院探视工作，对退休干部中的具体困难，切实帮助解决。
十、落实好退休干部的各项生活待遇。
（一）退休干部应享受国家和省市规定的退休费和退休补助费，以及各项生活补贴，即按原单位在职干部的标准提取福利费，享受粮副食品补贴、特区补贴、洗理费、书报水电补贴、防暑降温费等非生产性福利待遇，退休费不是我市发放的外地来厦安置的退休干部，其非生产性福利待
遇标准由原地区决定和支付。
（二）对退休干部的住房要本着与在职干部一视同仁的原则，由原单位负责安排，单位分配新住房时在同等条件下要优先安排缺房或紧房的退休干部。
（三）退休干部的医疗保健待遇，应按单位在职干部公费医疗的规定执行。
（四）县、区、局直属部、委、办正职以上干部，退休后各单位应按在职同级干部的标准，保证他们急、重病、急事和参加重要活动的用车。他们在职时宿舍原装有普通电话的，可继续保留使用，电话费每月由单位报支15元，超过15元以上由本人负责。退休干部去世后原装电话应
协商处理（可按现行安装费用七折转让家属使用或撤掉）。副职以下退休干部急、重病住院，单位要安排用车。
（五）可适当组织退休干部参观学习活动，本着就地、就近、少批量、短时间的原则进行，一般不组织跨省参观学习。
（六）退休干部去世后的丧事处理、丧事补助、家属抚恤和遗属生活困难补助等，由发放退休费的单位按在职干部去世的待遇执行。
十一、各单位应注意发挥退休干部的作用，支持他们从事一些技术开发、咨询、讲学、写作、翻译、改善机关后勤服务以及社会公益方面的活动。
十二、退休干部自荐或受聘、承包、租赁、领办各类事业，必须严格遵守国家的政策、法令，按中办发（88）11号文件规定，自觉向工商税务部门申请办理营业执照，严格履行合同，自觉接受社会监督，依法照章纳税。
十三、本办法从1990年7月起执行。
1990年6月6日
