国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知
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国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知
国家税务总局
国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知
国税发[2006]31号
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：
为了加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业（以下简称开发企业）的经营特点，现就房地产开发的有关企业所得税问题通知如下：
一、关于未完工开发产品的税务处理问题
开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
（一）经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。
（二）非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：
１.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20％。
２．开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。
３．开发项目位于其他地区的，不得低于10％。
二、关于完工开发产品的税务处理问题
（一）符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：
1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；
2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）；
3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。
（二）开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
（三）开发产品完工后，开发企业应于年度纳税申报前将其完工情况报告主管税务机关。在年度纳税申报时，开发企业须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。
上述差异调整情况鉴定报告的基本内容包括：开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本等。
（四）开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
（五）开发产品销售收入应按以下规定确认：
1．采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
２．采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
３．采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
４．采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
（3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
（4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述（1）至（3）项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等项内容，以月或季为结算期，定期进行结算，并在规定期限内向税务机关进行纳税申报、预缴税款。对不按规定定期结算、纳税申报和预缴税款的，按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理。
５．开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
三、关于开发产品预租收入的确认问题
开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。
四、关于合作建造开发产品的税务处理问题
开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：
（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。
（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:
1. 开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
2.投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。
五、关于以土地使用权投资开发项目的税务处理问题
（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：
1．企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
2．接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。
（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：
1．企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。
上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%，可从投资交易发生年度起，按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。
2．接受土地使用权的开发方在投资交易发生时，可按上述投资交易额计算确认土地使用权的成本，并计入开发产品的成本。
六、关于开发产品视同销售行为的税务处理问题
开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
七、关于代建工程和提供劳务的税务处理问题
（一）开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。
完工百分比法即是根据合同完工进度同比例确认收入和费用。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例、已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例、测量已完成合同工作量等方法确定。
（二）开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。
八、关于开发产品成本、费用的扣除问题
开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。
（一）开发企业在结算开发产品的计税成本时，按以下规定进行处理：
1．开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。
2．开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。
3．开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。
4．计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。
5．计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。与税收规定不一致的，应以税收规定为准进行调整。
6．开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提前或滞后。如结算了会计成本，则应按税收规定将其调整为计税成本。
（二）下列项目按以下规定进行扣除：
1．已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积
已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
2．开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，应根据实际发生额按以下规定进行分摊：
（1）属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。
（2）属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。
3．应付费用。开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。
4.维修费用。开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的费用，准予在当期扣除。
5．共用部位、共用设施设备维修基金。开发企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除。
6．开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：
（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
（2）属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
7．开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，按以下规定进行处理：
（1）由开发企业投资建设完工后，出售的，按建造开发产品进行处理；出租的，按建造固定资产进行处理；无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施进行处理。
（2）由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。
8．开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。
9．保证金。开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。
10．广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进行处理：
（1）开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。
（2）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。
11．利息。按以下规定进行处理：
（1）开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。
（2）开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。
（3）开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50％的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。
12．土地闲置费。开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除。
13．成本对象报废和毁损损失。成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。
14．折旧。开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。
九、关于征收管理问题
（一）开发企业在年度申报纳税时，应对涉及报税务机关审批或备案的税前扣除项目逐笔逐项进行核实。凡未按规定报批或备案以及手续、资料不全的，要及时补办有关手续、资料，否则，不得在税前扣除。
（二）开发企业出现下列情形之一的，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、法规的规定进行处理，但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
1.依照法律、行政法规的规定可以不设账簿的；
2.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的；
3.擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的；
4.虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账的；
5.发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；
6.纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
十、关于适用减免税政策问题
根据房地产开发业务的特点，房地产开发企业和以销售（包括代理销售）开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠。
十一、关于本通知适用范围和执行时间问题
本通知适用于各种经济性质的内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业。各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局应联合制定具体实施办法，并报国家税务总局备案。
本通知自2006年1月1日起执行，《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发〔2003〕83号）同时废止。此前没有明确规定且尚未进行处理的税务事项，按本通知执行。
国家税务总局
二○○六年三月六日
盐城市人民政府关于印发盐城市市区廉租住房保障实施细则的通知
江苏省盐城市人民政府
盐城市人民政府关于印发盐城市市区廉租住房保障实施细则的通知
盐政规发〔2010〕1号
盐都区、亭湖区人民政府，市开发区管委会，市各委、办、局，市各直属单位：
现将《盐城市市区廉租住房保障实施细则》印发给你们，希认真贯彻执行。
盐城市人民政府
二〇一〇年四月二十二日
盐城市市区廉租住房保障实施细则
第一章总则
第一条为促进廉租住房建设，逐步解决市区最低收入、低收入家庭的住房困难，根据建设部等部委《廉租住房保障办法》和《江苏省廉租住房保障办法》的有关规定，结合我市市区实际，制定本细则。
第二条市区最低收入、低收入住房困难家庭申请廉租住房保障及廉租住房保障实施工作适用本细则。
最低收入、低收入家庭由民政部门（其中特困家庭由市总工会认定）依据市政府每年向社会公布的收入标准等审核认定。
第三条廉租住房保障实行申请、公示、审核和轮候制度。
第四条市住房保障房产管理局是市区廉租住房保障工作的行政主管部门，负责市区廉租住房保障管理工作。
区住房保障房产管理、民政等部门、街道负责本辖区廉租住房保障申请受理、初审和要件复核工作。
市发改、监察、财政、民政、规划、国土、城乡建设、人民银行、税务、物价等部门按照职责分工，做好涉及廉租住房保障的相关工作。
第二章保障方式和标准
第五条廉租住房保障主要通过租赁补贴和实物配租等方式实施。
租赁补贴是指向廉租住房保障对象发放租赁住房补贴，由其自行租赁住房。
实物配租是指向廉租住房保障对象提供住房，并按照规定标准收取租金。
第六条住房保障面积标准由市政府每年向社会公布。
第七条申请人家庭现有住房建筑面积未达保障面积标准的部分，应当给予租赁补贴。
最低收入家庭、低收入家庭的租赁补贴标准由市住房保障房产管理局制定并公布。
第八条廉租住房实物配租实行公开摇号，由市住房保障房产管理局根据房源情况制定实物配租摇号方案，并组织实施。
第九条实物配租的租金实行政府定价，租金标准由市物价部门会同市住房保障房产管理部门制定，并向社会公布。
第十条实物配租住房租金按房屋使用面积计算，具体计算方式为：户月租金=租金基价住房条件增减率（地段、朝向、楼层）使用面积+附属设施租金。
第十一条实物配租住房的承租人须按月足额缴纳房屋租金、水电费、物业服务费等费用。
第三章保障对象和条件
第十二条申请廉租住房保障须同时具备以下条件：
（一）夫妇双方至少有一方具有市区常住户口3年以上；
（二）家庭人均住房面积低于保障面积标准；
（三）家庭收入为最低收入或低收入。
经认定符合急需救助条件的住房困难家庭也可纳入廉租住房保障范围。
第十三条实物配租主要面向符合第十二条规定并具备以下条件之一的家庭：
（一）家庭人均住房建筑面积低于15平方米的城市最低收入家庭；
（二）孤、老、病、残等特殊困难家庭；
（三）其他急需救助的住房困难家庭。
第十四条最低收入住房困难家庭中有下列情形人员之一的，可以在轮候时优先配租廉租住房：
(一)市级以上劳模、革命伤残军人、革命烈士家属；
(二)经残联部门认定的4类（肢残、智残、精残、盲残）伤残1～2级的重度残疾人，或经市人力资源社会保障部门鉴定为1～6级（含）丧失劳动能力的患病人员；
(三)年满60周岁的孤寡无房老人。
第十五条申请住房保障的家庭成员是指与申请人长期共同生活居住，作为计算家庭收入和分摊住房面积的家庭人员。
最低收入、低收入家庭成员，指经民政部门（其中特困家庭由市总工会认定）依据市政府每年向社会公布的收入标准等审核认定的家庭人员。
与房主无法定赡养、抚养关系的人员不纳入家庭成员范围。
第十六条下列房屋应当认定为申请家庭的住房：
（一）家庭成员的私有房屋；
（二）家庭成员承租的公有房屋；
（三）家庭成员已转让或被拆迁不满5年的自有或共有住房（含承租公房）；
（四）已购买或已拆迁安置的房屋。
第十七条住房建筑面积以房屋所有权证上登记的面积为准。不能确定住房建筑面积的，混合结构多层住房按1.38系数，其他住房按1.2系数将住房使用面积折算成建筑面积。
第四章申请和核准
第十八条申请廉租住房保障需要提交以下材料：
（一）家庭成员身份证、户口簿；
（二）家庭住房证明。指家庭成员所有住房证明，如公房租赁证、房屋租赁备案证明、拆迁住房安置协议或其他住房证明；
（三）最低收入家庭需提交民政部门核发的《低保证》或总工会核发的《特困职工证》，低收入家庭需提供民政部门出具的家庭经济收入证明；
（四）其他相关辅助证明或材料（如离婚协议或判决书等）。
以上材料中属证件类的，由受理单位核对原件，收取复印件。
第十九条申请廉租住房保障按下列程序办理：
（一）申请
1申请人向户籍所在地社区住房保障窗口提交《市区廉租住房保障申请审批表》；
2社区住房保障窗口经验证预审，符合条件的签发《受理通知单》，并在2个工作日内将受理材料报街道办事处初审。
（二）初审
街道办事处自受理申请之日起10个工作日内，就申请人的家庭人口、住房状况、经济收入等情况进行逐项调查、取证、审核，提出初审意见，并在户籍所在地的社区公示10天。经公示无异议或者异议不成立的，由街道办事处将申请材料、初审意见和公示情况一并报送区住房保障房产管理部门。
（三）住房状况审核
区住房保障房产管理部门自收到申请材料之日起15个工作日内，对申请人的家庭住房状况是否符合规定条件提出审核意见，并将符合条件的申请人的申请材料转送区民政部门。
（四）家庭收入审核
区民政部门自收到申请材料之日起30个工作日内，对申请家庭成员的经济收入情况进行调查、取证、核实，并签注审核意见返回区住房保障房产管理部门。区住房保障房产管理部门将符合条件的申请材料送市住房保障房产管理局审查，不符合条件的逐级转社区住房保障窗口送达申请人。
（五）审批和登记
市住房保障房产管理局在收到申请材料之日起15个工作日内，对应收要件和申请对象的资格进行审核，并将审核结果向社会公示10天，对公示无异议或异议不成立的进行信息录入，填制《市区廉租住房租赁补贴证》或《市区廉租住房实物配租核准通知单》逐级转住房保障受理窗口送达申请人，纳入廉租住房保障。经审核，不符合规定条件的书面通知申请人。
第二十条租赁补贴的发放：
（一）经审核符合廉租住房保障条件的申请人，在申请其他形式的住房保障实施之前，均可享受租赁补贴；
（二）租赁补贴自正式批准的当月起计算发放。租赁补贴金应专款用于租赁住房；
（三）租赁补贴金由市住房保障房产管理局每半年建册造帐报市财政局拨款发放；
（四）最低收入家庭退保后，如符合低收入家庭条件的，可以再次申请低收入家庭住房保障。
第二十一条对符合廉租住房实物配租条件的住房困难家庭，市住房保障房产管理局应当根据年初确定的住房保障标准、房源和优先条件等情况确定轮候顺序，并向社会公布。
对轮候到的申请人，市住房保障房产管理局开具选房通知单，与申请人签订实物配租住房租赁合同，办理入住手续。
对正在轮候或已配租的房源但暂时不具备入住条件的，继续实行廉租住房租赁补贴，待廉租住房实物配租房源交付使用当月停止发放租赁补贴。
第二十二条廉租住房保障实行动态管理，由市住房保障房产管理局会同区住房保障房产管理、民政部门每年年初对享受廉租住房保障的家庭资格进行年审，对不再符合廉租住房保障政策的，取消其资格，享受租赁补贴的停发租赁补贴资金，享受实物配租的限期搬出。
第五章保障资金及房源管理
第二十三条廉租住房保障资金来源主要包括：
（一）提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益的全部余额；
（二）不低于10%的土地出让净收益；
（三）财政预算安排的资金；
（四）上级补助的廉租住房保障资金；
（五）社会捐赠和其他方式筹集的资金。
第二十四条廉租住房保障资金实行专项管理、分账核算、专款专用，专项用于廉租住房保障开支，包括收购、改建和新建廉租住房以及发放租赁补贴，不得用于其他开支。
第二十五条用于实物配租的廉租住房房源，主要包括：
（一）政府新建、改建、收购的住房；
（二）腾退的公有住房；
（三）社会捐赠的住房；
（四）单位投资并按照政府规定收取租金的住房；
（五）其他渠道筹集的住房。
第二十六条新建廉租住房，主要在市区经济适用住房、中低价位商品房和普通商品住房项目中配套建设，面积控制在50平方米以内，并合理确定套型结构。
在经济适用住房、中低价位商品房或者普通商品住房项目中配套建设廉租住房的，在用地规划、国有土地划拨决定书或者国有土地使用权出让合同中，载明配套建设的廉租住房总建筑面积、单套建筑面积、套数、布局、套型以及建成后的移交或者回购等事项。
在普通商品住房项目中配建廉租住房房源的，通过政府采购方式在市区三级及以外地段的小区中收购。
第二十七条廉租住房建设用地，应当在土地供应计划中优先予以安排，并在申报年度用地计划时单独列出，保证供应。规划选址要在符合城市总体规划情况下，选择水电气等公建配套完善，公交、医院、学校等公共服务设施齐全的区域，方便群众生活。
第二十八条市住房保障房产管理局通过招投标方式确定有资质的房屋装修施工单位对新建廉租住房进行适当装修，装修需符合国家质量安全标准，具备基本居住条件。
第二十九条廉租住房建设依照规定一律免收城市基础设施配套费等各项行政事业性收费和政府性基金。
第三十条鼓励社会捐赠住房作为廉租住房房源或者捐赠资金用于廉租住房保障。
新建、改建和收购住房作为廉租住房，社会捐赠廉租住房房源、资金的，其税收优惠政策按照国家、省有关规定执行。
第三十一条实物配租廉租住房产权属国家所有，按《房屋登记办法》的规定进行产权登记。
第三十二条实物配租廉租住房，可由市住房保障房产管理局委托市公房管理部门管理。
第三十三条政府廉租住房租金收入按照国家财政预算管理和财务制度的有关规定，实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。
第三十四条实物配租廉租住房实行市场化、社会化物业管理，纳入所在小区统一管理。
第六章职责分工
第三十五条市住房保障房产管理局会同市发改委依据国家、省、市社会发展规划，编制城市低收入住房困难家庭廉租住房保障规划，明确廉租住房保障工作目标、措施等内容，报市政府同意后纳入当地国民经济与社会发展规划和住房建设规划，并向社会公布。
第三十六条市住房保障房产管理局会同市发改、财政、国土等部门依据市政府批准的廉租住房保障规划，于每年年初提出当年市区廉租住房保障计划，报市政府同意后实施。年度计划应明确廉租住房保障范围、保障标准、房源筹集、资金需求和实施步骤等内容。
第三十七条市政府各有关部门按照各自职责，分工合作。
发改部门负责廉租住房的建设计划立项审批工作；
国土部门负责廉租住房建设用地审批等相关工作；
财政部门负责廉租住房资金筹集管理工作；
规划部门负责廉租住房的建设项目规划选址、建筑总平及单体设计审批工作；
民政部门负责低收入家庭的收入认定工作；
城乡建设部门负责廉租住房建设管理的相关工作；
物价部门负责廉租住房租金标准的核定工作；
人民银行负责廉租住房建设贷款利率优惠政策落实相关工作；
税务部门负责廉租住房建设税费优惠落实相关工作。
第七章监督管理
第三十八条隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请廉租住房保障的，住房保障主管部门不予受理，并给予警告，申请人在2年内不得再次申请廉租住房保障。
第三十九条以欺骗等不正当手段获得廉租住房保障的，由住房保障主管部门给予警告；对已经登记但尚未获得廉租住房保障的，取消其登记；对已经获得廉租住房保障的，责令其退还已经领取的租赁住房补贴，或者退出实物配租的廉租住房并按照市场价格补交以前房租；2年内不得再次申请廉租住房保障；情节严重的，5年内不得再次申请廉租住房保障。
第四十条最低收入家庭承租廉租住房有下列行为之一的，应当按照合同约定退回实物配租住房：
（一）无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住的；
（二）无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金的；
（三）将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途的；
（四）其他违反有关规定的。
承租人未按照合同约定退回廉租住房的，市住房保障房产管理局应当责令其限期退回；逾期未退回的，按照合同约定，由市住房保障房产管理局依法向人民法院提起诉讼。
第四十一条住房保障主管部门及有关部门的工作人员，在廉租住房保障工作中滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由行政主管部门或者监察机关依法追究行政、纪律责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。
第八章附则
第四十二条本细则涉及的保障对象和范围由市住房保障房产管理局负责解释。
第四十三条本细则自下发之日起施行。
杭州市旅游业管理办法
浙江省杭州市人民政府
杭州市旅游业管理办法
市政府令第129号
第一章 总 则
第一条 为加强旅游业管理,规范旅游市场秩序,维护旅游者和旅游经营者的合法权益,促进旅游业发展,根据国家有关规定,结合本市实际情况,制定本办法。
第二条 凡在本市行政区域(包括市辖县、市)内从事旅游经营服务和进行旅游活动的单位和个人(以下简称旅游经营者),均应遵守本办法。
第三条 本办法所称旅游业,是指利用旅游资源和设施,招徕、接待旅游者,为旅游者提供交通、游览、餐饮、住宿、购物、文化娱乐等综合性服务的行业。
第四条 杭州市人民政府旅游行政主管部门负责全市旅游统筹规划、综合协调和监督检查工作,并对全市旅游业实行行业管理。其主要职责是:
(一)会同计划部门编制全市旅游中长期规划和年度实施计划并组织实施;
(二)会同有关部门进行旅游资源的普查,编制全市旅游资源保护和开发利用规划,指导、协调和监督旅游资源的保护和开发利用工作;
(三)负责全市旅游业的指导、监督、协调和管理;
(四)组织指导旅游宣传促销工作,开拓国际国内旅游市场;
(五)按规定审查、审批旅行社、旅游定点单位和旅游饭店星级评定,管理导游人员;
(六)组织指导旅游业管理人员和导游的教育培训及旅游从业人员技术业务等级评定工作;
(七)会同有关部门指导旅游安全工作;
(八)受理旅游者的投诉,维护旅游者的合法权益;
(九)承担市人民政府赋予的其他职责。
县(市)旅游行政主管部门负责辖区内的旅游业管理工作。
风景名胜区及旅游度假区管理机构按其职责范围在旅游行政主管部门的宏观指导下,负责本区域的旅游业管理工作。
各有关部门按照各自职责协同旅游行政主管部门做好旅游业管理工作。
第五条 发展旅游业必须坚持社会效益、经济效益和环境效益相统一,充分发挥旅游资源优势,突出地方特色,保证优质服务。
第六条 市人民政府制定《杭州市旅游业发展规划》。各县(市)人民政府应制订本地区旅游业发展规划,并纳入当地国民经济和社会发展规划。
第七条 各级人民政府应当采取有效措施保护和合理开发利用旅游资源。任何单位和个人不得破坏旅游资源。
第八条 旅游资源的开发和利用应当坚持"统一规划、依法开发、体现特色、合理利用、科学保护"的原则,符合旅游业发展规划和城市总体规划。
第九条 鼓励发展休闲度假旅游、会展旅游、商贸旅游、生态旅游、民俗旅游等多种旅游,丰富旅游活动的文化内涵,促进"行、吃、住、游、购、娱"旅游六要素的整体协调发展。
第十条 鼓励国有、集体、个体私营、外资等多种经济成份参与杭州旅游业的开发经营,多渠道、多形式吸引社会资金发展旅游业。各级人民政府应制定相应政策鼓励和支持外地企业来杭投资旅游业;鼓励外商投资旅游景点项目;鼓励本市企业生产有地方特色的旅游商品,并在技术改造、新产品研制、对外促销方面给予扶持。
第二章 旅游经营与管理
第一节 一般规定
第十一条 经营旅游业务应按有关规定经主管部门审查批准,并经工商行政管理部门核准登记,领取营业执照后,方可经营旅游业务。
第十二条 旅游经营者应当依法经营,提高服务质量,自觉履行规定的或者与旅游者约定的服务标准,保护旅游者的人身财产安全。
第十三条 旅游经营者应当对其从业人员进行职业道德教育和在职岗位专业培训,提高从业人员的素质和旅游服务质量。未经培训合格的,不得上岗服务。
第十四条 旅游从业人员应当遵守职业道德,不得有损害国家利益和人格尊严的行为。禁止利用工作之便收受回扣或额外费用;旅游经营者也不得给予旅游从业人员回扣或额外费用。
第十五条 旅游经营者在经营活动中必须公开服务项目和服务收费标准,明码标价,保证服务质量,不得擅自提高旅游收费标准;不得围随兜售和强买强卖;不得销售假冒伪劣商品;不得欺骗、胁迫旅游者购买商品;不得勒索旅游者的财物等。
第十六条 旅游经营者参加境外国际旅游展销会或设立旅游办事机构,应报经市旅游行政主管部门审核并按有关规定报批。
旅游经营者举办全国性旅游促销活动,或者外地旅游经营者在本市设立旅游办事机构,举办旅游促销活动,应当向市旅游行政主管部门申报,并按国家有关规定报批。
第十七条 旅游经营者的经营自主权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。
旅游行政主管部门和旅游景区管理机构及其工作人员应依法履行职责,简化办事程序,提高工作效率,不得玩忽职守、徇私舞弊,侵犯旅游者和旅游经营者的合法权益。
第二节 旅行社管理
第十八条 开办旅行社,应向所在地的市、县(市)旅游行政主管部门提出申请,经审查符合国家规定条件的,按国家规定的审批程序办理旅行社业务经营许可证。
旅行社必须按照旅行社业务经营许可证核定的业务范围经营。
第十九条 对旅行社实行质量保证金制度。旅行社应当按国家有关规定向旅游行政主管部门缴纳质量保证金。
旅行社质量保证金是保障旅游者合法权益的专用款项,除国家规定以外,不得挪作他用。保证金的收支和管理情况,受财政、审计部门监督。
第二十条 旅行社应按旅游合同或与旅游者的约定提供服务。确实不能兑现合同或约定服务的,应提供相应的补偿服务或减免、退还相应服务费用;旅游中增加服务项目的,应当事先征得旅游者的同意。
旅行社提供有偿服务,应当按照国家有关规定向旅游者出具服务单据。
第二十一条 旅行社应聘用经国家统一考试合格的导游人员。不得聘用未取得资格证书的导游、驾驶人员上岗服务。
第二十二条 旅行社接待旅游团队应当将其就餐、购物、游乐、租用车船等旅游活动安排在相应的旅游定点单位。
第二十三条 对旅行社在杭州市区从事"一日游"经营活动实行专项审批制度。凡需在杭州市区从事"一日游"经营活动的旅行社,必须向市旅游行政主管部门提出申请,经市旅游行政主管部门审核批准,发给"一日游"经营资格证。未取得"一日游"经营资格证,不得从事"一日游"经营业务。
第二十四条 从事"一日游"经营活动的旅行社必须实行挂牌服务,公开服务项目和收费标准,保证服务质量,不得擅自改变旅游路线、游览景点和游览时间。不得随意减少服务项目。不得采取欺骗手段强行拉客。不得在公开的收费标准之外收取费用。严禁勒索旅游者的财物和利诱、胁迫旅游者购买商品或就餐。
第二十五条 旅行社必须按国家有关规定为旅游团队办理意外保险。
第二十六条 外地旅行社在本市行政区域内设立非经营性分支机构,应经市旅游行政主管部门批准;设立经营性旅行社分支机构的,按国家有关规定审批。
第三节 导游管理
第二十七条 从事导游业务的人员,必须取得国家统一颁发的导游资格证书,并被旅行社聘用,方可从事导游业务。未取得导游资格证书的人员不得从事导游业务。
第二十八条 导游人员从事导游业务必须持证上岗,佩戴导游胸卡,按规定职责和标准提供服务。
第二十九条 导游人员应按旅行社与旅游者签定的合同或约定提供符合质量标准的服务,将旅游者安排在旅游定点单位住宿、用餐、购物、娱乐、保健等。
导游、驾驶员等服务人员不得向有关单位和旅游者索要小费,收受回扣,不得超出合同约定安排购物。
第三十条 旅游行政主管部门应加强对导游的业务培训和职业道德教育,旅行社应加强对导游的管理,对不称职或违反职业道德的导游,应予解聘。导游人员应自觉接受旅游行政主管部门的监督和旅行社的管理。
第四节 旅游定点管理
第三十一条 具备条件的饭店、餐馆、车船公司、商店、娱乐场所等经营单位,可以向旅游行政主管部门申请涉外或国内旅游定点单位,经审查合格,由市旅游行政主管部门授予旅游定点单位资格。
旅游定点单位标志由市旅游行政主管部门统一制作。
第三十二条 旅游涉外定点单位必须具备下列条件:
(一)有符合标准的营业场所、设施、设备;
(二)有经考核合格的管理、服务人员;
(三)有适合接待旅游团队的服务项目;
(四)有比较健全的管理机构和管理制度;
(五)有符合标准的卫生、消防设施和安全条件。
第三十三条 旅游定点单位享有接待旅游团队的优先权。
第三十四条 旅游定点单位应当执行旅游行政主管部门确定的旅游服务标准和有关管理规定,确保提高旅游接待服务质量。
第三十五条 对旅游涉外饭店实行星级评定制度。星级饭店的评定及标准按国家有关规定办理。
星级饭店必须按照星级标准提供服务。
未评定星级或未取得涉外定点单位资格的饭店,不得接待涉外旅游团队,非星级饭店不得使用有关星级的用语进行广告宣传。
第三十六条 旅游景区、景点管理机构对景区、景点范围内商业服务网点、卫生设施的布局,应当进行统一规划。在旅游景区、景点范围内摆摊设点,应服从旅游景区、景点管理机构的统一规划和管理。
第五节 旅游安全管理
第三十七条 旅游经营者应当配备相应的旅游安全设施和安全人员,建立安全管理责任制和治安防范措施,接受旅游行政主管部门和公安机关的日常安全监督检查,经检查不合格者不得营业。
旅游经营者应当配合当地公安机关共同做好保护旅游者人身、财物安全的工作。
第三十八条 旅行社接待入境未办理保险的旅行团队,按国家规定必须补办旅游人身意外保险。
对非旅行团队,旅行社应当为自愿保险的旅游者办理旅游人身、财物意外保险。
第三十九条 旅游经营者对旅游设施和游览地可能出现危险的情况,应当采取安全措施,设置警示标志,向旅游者提供信息。
旅游经营者在引导旅游者旅游过程中发现有危险情况时,应当及时采取相应的措施,保护旅游者的人身、财物安全。
旅游者的人身、财物受到损害时,旅游经营者应及时救护或查找,并立即向当地公安机关和上级旅游行政主管部门及有关部门报告。
第四十条 旅游行政主管部门应协调或参与旅游安全事故的处理。对旅游经营者发生的重、特大旅游安全事故,旅游行政主管部门应及时向同级人民政府和上级业务管理部门报告。
第三章 旅游者合法权益的保护
第四十一条 旅游者的合法权益受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。
第四十二条 旅游者在旅游活动中,享有下列权利:
(一)了解旅游服务的真实情况,要求旅游经营者提供服务的内容、规格、费用等有关情况;
(二)自主选择旅游经营者及服务方式,自主选择旅游商品和服务;
(三)按照合同约定获得质价相称的旅游服务;
(四)人格尊严、民族风俗习惯和宗教信仰受到尊重;
(五)获得人身、财物安全保障;
(六)合法权益受到侵害时,有权获得赔偿,有权向有关部门投诉;
(七)法律、法规规定的其他相关权利。
第四十三条 旅游者进行旅游活动时应当履行下列义务:
(一)遵守有关法律、法规,尊重社会公德和当地民族风俗习惯;
(二)保护旅游资源和环境,爱护旅游设施;
(三)遵守旅游秩序和安全、卫生规定;
(四)履行旅游合同或约定。
第四十四条 旅游者合法权益受到损害时,可以按照下列方式处理:
(一)向损害其合法权益的旅游经营者要求赔偿;被要求赔偿的旅游经营者应当自收到索赔要求之日起10日内作出答复;
(二)从合法权益被侵害之日起三个月内,向损害其合法权益的旅游经营者所在地或者损害行为发生地的旅游行政主管部门或者其他有关单位投诉;受理旅游者投诉的旅游行政主管部门或有关单位,应当自收到投诉之日起七个工作日内作出答复;
(三)依法向人民法院起诉。
第四章 法律责任
第四十五条 擅自在本市经营旅行社业务或者未取得专项经营资格的,由旅游行政主管部门责令其停止违法经营,没收违法所得,并可处以10000元以上50000元以下的罚款。
第四十六条 旅行社不按国家有关规定缴纳质量保证金的,由市旅游行政主管部门责令限期改正,并给予警告或者处以1000元以上5000元以下的罚款。
第四十七条 擅自从事导游业务的,由旅游行政主管部门给予警告,没收违法所得,并可处以2000元以上5000元以下的罚款;导游人员不持证上岗或不佩带导游胸卡的,由旅游行政主管部门给予警告,并可处以100元以上500元以下的罚款;导游人员严重失职或无理拒绝检查的,旅游行政主管部门可按规定扣留其导游证件,并可处以500元以上1000元以下的罚款。
第四十八条 违反本办法第十八条第二款、第二十条、第三十九条第一款规定的,由旅游行政主管部门责令限期改正,有违法所得的,没收违法所得;逾期不改正的,责令停业整顿15天至30天,并可处以5000以上10000元以下的罚款;情节严重的,吊销旅游社业务经营许可证,并由工商行政管理部门相应吊销营业执照。
第四十九条 违反本办法第十六条、第二十一条、第二十二条规定的,由旅游行政主管部门给予警告,并可处以2000元以上10000元以下的罚款。
第五十条 违反本办法第二十三条、第二十四条规定的,由旅游行政主管部门给予警告,并可处以5000 元以上10000元以下的罚款,情节严重的,取消其"一日游"经营资格。
第五十一条 违反本办法第三十五条第二款、第三款规定的,由旅游行政主管部门给予警告,并可处以2000元以上5000元以下的罚款;对星级饭店,旅游行政主管部门可提请批准机关降低或取消星级。
第五十二条 违反本办法第三十九条第二款、第三款规定的,由旅游行政主管部门责令旅游经营者承担应保险赔付的等额赔偿,并可处以2000元以上10000元以下的罚款。
第五十三条 旅游从业人员、导游人员利用工作之便收受回扣或额外费用的,以及旅游经营者给予旅游从业人员、导游人员回扣或额外费用的,由旅游行政主管部门给予警告,并可处以2000元以上5000元以下的罚款。
第五十四条 旅游经营者以及旅游定点单位擅自降低服务标准,损害旅游者利益的,由旅游行政主管部门给予警告,并可处以2000元以上5000元以下的罚款,旅游定点单位违反规定情节严重的,取消其旅游定点单位资格。
第五十五条 违反本办法第十五条、第三十六条、第三十七条等有关规定的,由旅游行政主管部门会同有关管理部门依法处理。
第五十六条 旅游经营者在旅游经营中,给旅游者或他人造成人身损害或财物损失的,应依法承担赔偿责任。
旅游者或其他人员损坏旅游服务设施的,依法承担赔偿责任。
第五十七条 旅游行政主管部门工作人员玩忽职守,滥用职权、徇私舞弊的,由有关主管部门给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第五十八条 当事人对行政处罚决定不服的,可依法申请行政复议或者向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议、也不向人民法院起诉、又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第五章 附 则
第五十九条 本办法由杭州市人民政府法制局负责解释。
第六十条 本办法自发布之日起施行。
1998年11月4日
